기업형 장기임대로 전세 대체?…"한계가 뚜렷" 지적도

"과도한 전세 대출 손봐야…자연스레 월세 전환 가능"

박상우 국토교통부 장관이 전세제도와 관련 "없어져야 할 제도라고 생각한다"고 언급하면서, 전세 폐지론이 다시 부상하고 있다. 전세사기와 같은 문제를 일으키는 등 이제는 불필요한 제도라는 것인데, 기업이 운영하는 임대주택으로 전세를 대체한다는 게 국토부의 생각이다.

11일 부동산 업계에 따르면 박상우 장관은 최근 한 언론과의 인터뷰에서 "(전세가) 가격 하락과 맞물리면 고의적이든 비고의적인 사기든 발생할 수 있다. 없어져야 할 제도라고 생각한다"고 말했다.

이는 최근 전세사기·깡통전세·역전세난이 불거지며 보증금 미반환 사태가 발생하며 전세 제도에 대한 신뢰도가 낮아진 영향이다.

비단 이 이유 때문만으로 볼 수는 없다. 그간 전세는 또 다른 투자의 한 창구로 이용돼 온 것도 영향을 미친 것으로 보인다. 전세 보증금과 매맷값의 간극을 이용한 이른바 '갭투자'를 통해서인데, 이는 거래를 쉽게 만들고 시장에 막대한 자금을 유입시켜 집값을 자극하는 요인 중 하나로 꼽힌다.

국토부가 대안으로 생각한 건 기업형 장기임대주택이다. 기업형 장기임대주택은 기업형 임대사업자가 100가구 이상의 주택(1개 필지)을 20년 이상 장기로 임대 운영하는 민간임대주택으로, 리츠 방식으로 운영이 예상된다.

전세와는 달리 임대료를 내는 월세와 같은 형태인데, 정부는 적정 임대료수익 확보할 수 있도록 5% 상한 외 임대료 증액 제한을 완화하고 임대기간 중 임차인 변경 시 시세반영을 허용해주기로 했다.

박 장관은 "장기적으로는 전세제도를 대체할 수 있는 기업형 장기임대주택 제도 도입을 추진하고 있다"며 "그렇게 되면 장기간 전세사기라든지 걱정 없이 살 수 있는 제도가 정착될 것"이라고 말한 바 있다.

전문가들도 전세 제도 자체에는 긍정적이지만은 않다. 시장의 불안 요인으로 작용하고 있기 때문이다. 다만 임대 시장에서 중요 축으로 역할을 하는 만큼 인위적으로 없애려고 하는 건 부적절하다고 설명한다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "전세라는 제도가 유효한 형태가 아니란 건 맞는다"라면서도 "다만 인위적으로 제도를 없애면 급격한 월세화가 이뤄질 텐데 서민들 주거비가 단시간 내 늘어나게 된다"고 했다.

국토부가 대안으로 꼽은 기업형 장기임대주택도 한계가 있다고 봤다. 전세와 같이 도심 내 선호 지역에서 공급되기 어려워서다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "얼마나 저렴한 월세를 공급해 주느냐가 전환의 핵심"이라며 "그러나 핵심 지역이면 월세가 높아질 텐데, 그럼, 선호가 있을지가 의문이다. 결국 월세를 낮추게 되면 기업 입장에선 사업성이 없어지게 된다"고 말했다.

유동성을 조절하는 조치가 필요하다는 설명도 있다. 윤지해 수석연구원은 "유동성을 옥죄는 것이 필요하다"며 "지금은 대출을 과도하게 내주는 면이 있다. 만약 전세대출을 까다롭게 한다면 자연스레 전세도 월세로 전환될 것"이라고 설명했다.