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작성일 : 15-05-07 14:14
리스팅 가격은 '바이어의 입장'에서 정해야
 글쓴이 : helenkim
조회 : 3,206  

 
***** 집을 파실분들은 우선 리스팅 가격을 잘 정하셔야 합니다.*****  
 
요즘 시애틀에 집을 사려는 바이어는 많은데 매물이 부족해 가격이 계속 올라간다는 뉴스들이 이곳저곳에서 나오고 있습니다. 이런 뉴스들을 보고 ' 내집도 이 정도 가격으로 팔수 있겠지?" 하며 리스팅 가격을 올려 내놓으시는 분이 많습니다.  이렇게 셀러가 원하는 가격을 'Wishful price'라고 합니다.
 
- '내가 산 가격이 얼마인데 집 파는 비용을 제하고 나면 이 정도는 팔아야 한다'고 하시는 분,  
- '옆집이 얼마에 팔렸는데, 내 집도 그 정도는 받아야 하지 않느냐'는 분
-  바이어가 가격을 깎고 들어 올거니까 2-3만불을 올려서 내놓아야 하지 않겠느냐'는 분
- 시애틀 집값이 작년보다 10% 정도 올랐다고 하니 내집 가격도 10% 올려 내놓아야 하겠다'는 분 등이 계십니다.
 
그러나 요즘 바이어들은  Zillow, Trulia, Redfin, realtor.com 등 부동산 관련  웹사이트를 수시로 접속해 에이전트들 보다 더 실시간 정보가 빠릅니다 Google를 통해 동네 환경, 집이 앉아있는 상태, 집안팎 사진등을 먼저 확인한  바이어들은 이 집이 주변 매물보다 싸게 나왔는가 비싸게 나왔는가 일일이 비교해 가며 집을 보고 있습니다.  뿐만 아니라 집주인이 이 집을 언제 얼마에 샀는가, 정상거래 였나 아니면 차압매물인가 등등도 전부 확인할수 있습니다.
 
집 리스팅 가격을 정할때는 셀러입장에서 정할것이 아니라 '바이어의 입장에서' 내 집을 보고 정해야 합니다.  바이어가 융자받아 살수 있는 집 가격대가 40-45만불이고, 원하는 동네에 나온 리스팅이 5개라고 한다면 바이어들이 어떤 집을 먼저 고를까 부터 생각하셔야 합니다. 내가 '바이어'라도 '싸면서도' ' 관리가 잘 된 집'을 찾을 것입니다. 그러면 내집이 이 5채의 집중 몇번째 들어갈 것인가 부터 생각하셔야 합니다.
 
 집 지어진 연도, 집 면적, 지붕, 실내외 페인트, 카펫,  키친이나 화장실 업데이트 등을  고려해 다른 매물과 가격 경쟁을 해야 합니다.
   
적정 가격에 리스팅을 하려면 우선 리스팅 에이전트가 제시해준  CMA(Comparable Market Analysis)를 기준으로 리스팅 가격을 정해야 합니다.  CMA는 지난 6개월사이 1마일 반경내 팔린 집들에 대한 평균가격입니다.  이를 기준으로 집이 잘 관리 됐으면 조금 높게, 집 관리가 잘 안된 집이면 조금 낮게 리스팅 가격을 정하면 됩니다.
 
바이어가 깎고 들어올 것을 예상해 2-3만불 이상 높혀 리스팅을 내 놓으면 바이어들 눈에 이 집은 '비싸게 나온집'이라며 다른 집으로 눈길을 돌려 버립니다. 보통 1주일간 10명 이상의 에이전트가 집을 보여주지 않으면   Overprice 됐다고 보면 됩니다. 이럴 경우 2주내에 가격 조정을 빨리 하셔야 합니다. 만약 이런 상태로 마켓에 오래두면 ' 밥상에 오랜 올라온 맛이 간 김치'가 돼버려 아무도 거들떠 보지 않습니다.
 
일반적으로 마켓에 30일 머물러 있던 매물에는 '이 집에 무슨 하자가 있나" 며 바이어들은 3-5% 깎고 들어오게 됩니다. 이런 매물이 되기 전에 경쟁력 있는 '적정 가격'에 리스팅을 해야 합니다. 
 
요즘 인기있는 시애틀/벨뷰 지역에서는 리스팅 평균가격보다 5- 10%내려 리스팅을 올린후 바이어의 관심을 유도해 복수오퍼( Multiple offer) 상황을 만드는게 유행입니다. 이 복수오퍼 경우, 오퍼 가격 경쟁은 물론 인스펙션 조건(Inspection Contingency)없이 오퍼를 넣어 셀러들에겐 인스펙션후 가격 조정 및 수리요청에 대한 스트레스 없이 집을 팔 수 있습니다.
 
학군와 지역 정보에 강한
시애틀 한인 부동산 에이전트
김현숙
Windermere Real Estate/East
206-375-5959
 
 
 
     
 


seattle man 16-02-12 03:14
답변 삭제  
옳소!
다른 중개사분들과 셀러분들도 바이어입장에서 적절한 금액으로 정해주신다면
집이나 식당을 필요로 하는 사람에게 큰 도움이 될것 같군요
더불어 모두가 윈윈할수 있었으면 좋겠군요
 
 

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